Steuervorteile von vermieteten Immobilien

Steuervorteile vermieteter Immobilien

Der deutsche Staat bietet Eigentümern von Immobilien zahlreiche Möglichkeiten in Zusammenhang mit der Vermietung entstehende Kosten steuerlich geltend zu machen. Dies fängt bereits beim Kauf bzw. der Finanzierung einer Immobilie an. Für das aufgenommene Darlehen fallen Zinsen an, welche in der Steuererklärung von den erzielten Mieteinkünften abgezogen werden dürfen.

Auch die Abschreibung, im Steuerrecht als Absetzung für Abnutzung bezeichnet, mindert die steuerliche Bemessungsgrundlage. Der Fiskus geht davon aus, dass das Gebäude jedes Jahr an Wert verliert und dies durch die Abschreibung steuerlich berücksichtigt wird.

ABER:

Abgeschrieben werden darf nur der Gebäudewert, nicht der Wert des Grundstückes.

Für eine vor dem 31. Dezember 1924 erbaute Immobilie beträgt sie jährlich 2,5%. Wurde die Immobilie später erbaut, immerhin noch 2% pro Jahr. Bei bspw. einer Ferienimmobilie sogar mehr!

Beispiel für steuerliche Anerkennung von Zinsen und Abschreibung

Angenommen, Sie erwerben eine Wohnung für € 75.000. Die Finanzierung besteht aus 10% Eigenkapital zzgl. Kaufnebenkosten sowie 90% Fremdkapital. Es wird also ein Darlehen i.H. v. € 67.500 benötigt. Für das geliehene Geld müssen 2% Zinsen pro Jahr gezahlt werden. Um die Rechnung etwas zu vereinfachen, wird angenommen, dass jährlich € 1.350 (67.500*0,02) zu zahlen sind (in Wirklichkeit verringert sich der Zins von Jahr zu Jahr sukzessive um einen gewissen Betrag, da sofort getilgt wird und die Zinsen nur auf das Restdarlehen gezahlt anfallen.)

Bei der Abschreibung wird davon ausgegangen, dass sie sich auf einen Gebäudewert von € 50.000 bezieht. Sie beträgt also € 1.000 (50.000* 0,02) pro Jahr bei einem Abschreibungssatz von 2%. Diese Abschreibung wird so lange jährlich vorgenommen bis die € 50.000 erreicht sind. Dies ist bei 2% nach 50 Jahren der Fall.

Die Kaltmiete der Wohnung beträgt € 4.560 im Jahr. Gäbe es weder Zins noch Abschreibung müssten Sie bei einem angenommenen Steuersatz von 35% € 1.596 Steuern an das Finanzamt abführen. Durch die steuerliche Berücksichtigung von Zinsen und Abschreibung ist aber nur eine tatsächliche Steuer i.H.v. € 773,50 ((4.560-1350-1000)*0,35) zu zahlen. Es findet also eine Halbierung der Steuerbelastung statt.

Instandhaltung und Co.

Zusätzlich zu den erläuterten Steuervorteilen gewährt der Staat Vermietern weitere Erleichterungen. Hierzu zählen vor allen Dingen die Kosten, die durch Instandhaltungsmaßnahmen entstehen. Muss beispielsweise eine neue Heizung installiert werden oder das Dach neu gedeckt werden können sowohl Material- als auch Lohnkosten steuerlich geltend gemacht werden.

Auch Kosten für die Hausverwaltung, Kontoführungsgebühren, den Steuerberater, Mitgliedsbeiträge (z.B. bei Haus und Grund) dürfen von den Mieteinkünften subtrahiert werden.

Verteilung des Instandhaltungsaufwands

Bei größeren Modernisierungen wie der Erneuerung des Daches macht es Sinn, die Kosten in der Steuererklärung auf mehrere Jahre zu verteilen. Der dahinter stehende Gedanke ist der, dass aufgrund des in Deutschland bestehenden progressiven Steuersystems Einkommensspitzen abgefangen werden und somit die Steuerlast reduziert wird. Der Instandhaltungsaufwand darf auf maximal 5 Jahre verteilt werden.

Wie Sie sehen fördert der Staat die Vermietung von Immobilien durch zahlreiche Steuervorteile, die dem Eigennutzer größtenteils verwehrt bleiben. Die Schaffung von Wohnraum durch Vermietung wird somit belohnt.