Eine Immobilie als Altersvorsorge zu erwerben, ist ein richtiger Schritt. Alle Arten von Immobilien können diesem Aspekt eine Grundlage bieten. 

Förderung vom Staat

In Deutschland wird keinesfalls nur der Erwerb von Wohneigentum gefördert, das zur Eigennutzung dient. Auch Kapitalanleger haben die Möglichkeit, beim Erwerb von Immobilien in den Genuss einer staatlichen Förderung zu gelangen. 

Zunächst einmal muss zwischen zwei Arten der Förderung unterschieden werden. Zum einen gibt es steuerliche Regelungen, die Kapitalanleger dazu berechtigen, bestimmte Ausgaben abzusetzen. Auf diese Weise können sie ihr zu versteuerndes Einkommen verringern, was im Endeffekt zu einer Steuerersparnis führt. Zum anderen gibt es auch richtige Förderprogramme, die in Anspruch genommen werden können. Hierbei kann es sich zum Beispiel um zinsverbilligte Darlehen oder auch um Zuschüsse handeln.

Wer eine Immobilie als Kapitalanlage erwirbt, profitiert nicht nur von Mieteinnahmen, sondern auch von Steuervergünstigungen in Form der so genannten Afa (Absetzung für Abnutzung). Für Neu- und Altbauten sowie Denkmalimmobilien gelten unterschiedliche Abschreibungsmöglichkeiten. 

Die Immobilie als Kapitalanlage hat in den vergangenen Jahren eine Renaissance erlebt. Steigende Mieten, niedrige Zinsen und die Aussicht auf stabilen Werterhalt haben viele Anleger davon überzeugt, statt in Aktien oder Staatsanleihen lieber in Betongold zu investieren. Neben den Erträgen durch die Mietennahmen steigern auch Steuervergünstigungen die Rendite. Der Fiskus gewährt sie in Form der Absetzung für Abnutzung, kurz AfA.

 
 

Die Afa – was ist das?

Der Fiskus geht davon aus, dass sich ein Gebäude mit der Zeit abnutzt und jedes Jahr ein bisschen an Wert verliert und am Ende der Nutzungsdauer wertlos ist. Der Immobilienerwerber kann deshalb die Anschaffungs- und Herstellungskosten im Laufe vieler Jahre von der Steuer absetzen. Die Immobilien-AfA ist für Neu- und Altbauten, von wenigen Details abgesehen, einheitlich geregelt: Immobilien, egal ob alt oder neu, werden linear abgeschrieben. Das bedeutet, dass der Prozentsatz für die Abschreibung über den gesamten Zeitraum gleich bleibt. Ausnahme: Für die Sanierung denkmalgeschützter Immobilien gelten andere Regelungen.

ACHTUNG

Wichtig: Die Einnahmen und Ausgaben einer Kapitalanlageimmobilie sind in der Einkommensteuer in der Anlage „Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung“ anzugeben. Hier wird auch die AfA berücksichtigt. Liegen die Ausgaben – wie zum Beispiel die Zinsen –   und die AfA höher als die Einnahmen, macht der Kapitalanleger rein rechnerisch Verluste mit seiner Vermietungstätigkeit. Diese Verluste wirken sich steuermindernd aus.

 Grundsätzlich gilt: Kapitalanleger sollten sich durch den Ausblick auf Steuerersparnisse nicht dazu verleiten lassen, einen überhöhten Kaufpreis zu zahlen, weil die Steuerersparnisse oft nicht so hoch sind, dass sich durch diese eine unwirtschaftliche Immobilie in ein Renditeparadies verwandeln ließe.

Keine AfA für Grundstück und selbst genutzte Immobilien

Für selbst genutztes Wohneigentum gibt es keine lineare Abschreibung. Sie gilt ausschließlich für vermietete Immobilien. Wichtig: Abgeschrieben werden kann auch nur das Gebäude, nicht das Grundstück! Grund: Ein Grundstück nutzt sich nicht ab. Wird am Ende der Nutzungsdauer das Haus abgerissen, ist das Grundstück immer noch vorhanden und kann neu bebaut werden - demzufolge gibt es keine AfA. Grundsätzlich sind nur Anschaffungs- und Herstellungskosten steuerlich absetzbar.